【编者按】首尔楼市正经历一场前所未有的“速冻”！韩国政府6月底突然祭出史上最严房贷新政，仅仅一周时间，公寓成交量暴跌超64%，堪称断崖式降温。但更令人心惊的是，这场调控风暴背后，隐藏着更深层的危机——房源供应急剧萎缩，全租房价格或将疯狂反扑！当买家集体观望、毁约激增、新盘断供三重压力叠加，普通人的住房梦是否正在被高租金吞噬？本期带你穿透数据，看清首尔楼市冰火两重天的真相！
韩国政府6月27日宣布严格房地产贷款规定后仅一周，首尔公寓交易量暴跌超64%。房地产研究机构RealToday基于国土交通部数据进行分析发现，首尔公寓交易几近停滞。即便面临双倍定金返还的经济处罚，仍有超300笔合约被迫取消。
房地产专家质疑挂牌冻结是否真能压低房价。相反，他们指出住房短缺正持续加剧，不仅是公寓，连别墅也一房难求。供应紧缩预计将在下半年推高全租房价格。
6月27日至7月3日期间，首尔仅录得577套公寓交易，较前一周的1629套骤降64.6%。此前涨势强劲的江南三大区出现断崖式下跌：松坡区交易量从24笔锐减至1笔，瑞草区从15笔跌至1笔，江南区从76笔降至24笔。周边区域需求同样疲软：麻浦区从89笔跌至29笔，城东区从93笔降至43笔——此前江南和龙山区已被划为土地交易许可区。
就连原本预计将受益于6亿韩元贷款上限下调的芦原、道峰、江北、衿川、冠岳、九老等区域，交易量不升反降。市场未出现预期的溢出效应，反而因买家观望新政实效而转入谨慎模式。
合约取消量激增。国土交通部数据显示，6月27日至7月5日期间首尔共有301套公寓交易被取消。尽管政府声称新规不溯及既往，但许多计划用全租保证金支付尾款的买家因资金链断裂被迫退场。
市场暂时降温的同时，首尔住房供应萎缩的隐忧正在发酵。预计明年全市仅28,355套新公寓竣工，较今年46,738套下降39.3%；2026年将进一步锐减至8,803套，比今年暴跌81.2%。预示三四年后供应量的公寓开工量，已从2021年6月-2022年5月的52,972套，腰斩至2024年6月-2025年5月的20,729套。
受全租诈骗案波及，低收入群体青睐的多户型和联排住宅供应也在缩水。该类住房2021-2022年年均竣工超2万套，2023年降至14,124套，2024年仅6,512套。今年1-5月竣工量低至1,813套。
全租房源同步收缩。2023年7月首尔共有33,881套全租公寓挂牌，截至今年7月6日降至24,904套，两年间减少26.5%。
面对如此剧烈的供应下滑，专家警告政府限贷政策可能引爆全租价格。由于全租合约通常两年一续，需求调控极为困难。尤其新建公寓租户的全租贷款额度收紧，可能迫使更多人转向老旧公寓和别墅，加剧供应紧张。
延世大学商管理学院教授高俊硕指出："全租价格上涨将迫使更多人转向月租，可能推高整体居住成本。"
6月28日黑石河滨公园Xi小区同一套84平方米单元的两份全租合约价差高达2.125亿韩元：续租租客以7.875亿韩元（涨幅5%）签约，新租客则需支付10亿韩元。当地房产中介坦言："挂牌量越少，租客越愿意接受高价，只求抢到房源。"
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