2009年，阿灵顿长老会教堂在其北弗吉尼亚社区庆祝了一个多世纪。它还面临着另一个不那么乐观的里程碑:在20世纪50年代拥有1000多名成员的教会，现在降到了不到100人。于是教会开始了一场不太可能的复活。
在接下来的十年里，阿灵顿长老会将其主教堂夷为平地，并以850万美元的价格(比市场价值低20%)将土地出售给阿灵顿经济适用住房合作组织。这家非营利组织随后建造了吉列姆广场(Gilliam Place)，这是一个包含173个单元的经济适用房开发项目。教会成员现在在该建筑的底层租用礼拜空间，该建筑于2019年完成租赁。
该教堂的牧师在1月份接受《纽约时报》采访时表示，该项目满足了教会及其成员“做一些比自己更重要的事情”的需求。
宗教机构拥有的多余财产可以很容易地转化为住房的意外之财，这一观点多年来一直是支持住房的“Yes In My Backyard”运动的信条。这是一个诱人的说法:由于美国人越来越少地参加宗教活动，美国城市同时面临着经济适用房严重短缺和教堂、寺庙、聚会场所、清真寺和犹太教堂明显供过于求的问题。
2019年，圣地亚哥住房活动人士创造了YIMBY的变体YIGBY，意为“在上帝的后院”。更广泛的使命是:将信仰组织直接带到美国住房危机的前线。
为了帮助宗教团体开展住房项目，从加州到弗吉尼亚州的地方和州议员都在寻求立法，加快在教会拥有的财产上开展项目。在联邦层面，拜登政府于2021年在住房和城市发展部设立了一个基于信仰和社区伙伴关系的中心。
但是，人们期待的奇迹——释放他们房地产的价值，同时在全国各地的城市社区迅速创造更多经济适用房——并没有以许多人希望看到的速度实现。
“教会有时会想，他们可以为自己建造新的空间，建造负担得起的住房，并产生收入，”RootedGood的联合创始人马克·埃尔斯登(Mark Elsdon)说。RootedGood是一家总部位于威斯康星州的组织，帮助宗教团体重新考虑他们的房地产资源。“通常情况下，你很幸运能得到其中一个。两个就是一个巨大的胜利。但是三个都有吗?”
是什么阻碍了从教堂到住房的建设?坦率地说，即使是上帝的家也必须遵守人类的分区法。随着越来越多的教会研究改建物业的想法，这类项目的独特挑战已经变得明显，从排队融资到克服建筑本身的建筑不兼容性。
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即使像吉列姆·普雷斯这样的成功案例也表明，这个过程有多么困难。正如关于该项目的案例研究所指出的那样，大多数会众接受了将他们的“信天翁建筑”转变为日益昂贵的地区急需住房的想法。但一些成员反对并离开了教会;有人试图将这座20世纪30年代的建筑列为历史地标，以阻止拆除，但没有成功。该县还需要将这处房产重新划为多户住宅。
最终，在第一批租户入住之前，他们花了近十年的时间，从14个不同的资金来源获得了大约7100万美元。
机会依然巨大。根据加州大学伯克利分校特纳住房创新中心(Terner Center for Housing Innovation) 2023年的一项研究，仅在加州，宗教组织就拥有超过4.7万英亩的潜在可开发土地。林肯研究所地理空间解决方案中心最近的一项分析发现，宗教团体在美国拥有大约260万英亩的土地，其中约3.2万英亩位于交通便利的城市地区。在高端市场，如果进行高密度开发，这些土地可以提供70多万套新住房。该组织的主管杰夫·艾伦比(Jeff Allenby)认为，即使是这样的分析也低估了宗教组织持有的房地产的真实规模。
随着美国正在经历一场“教堂关闭海啸”，这种信仰格局正在发生戏剧性的变化。住房顾问里克·莱因哈德(Rick Reinhard)估计，在未来几十年里，多达10万所教堂——占美国估计总数的四分之一——可能会关闭。随着无宗教信仰的美国人越来越多，几乎所有的宗教团体都在经历面对面敬拜的减少。盖洛普(Gallup)今年早些时候的一项调查发现，20年前，42%的美国成年人定期参加宗教仪式;如今，这一比例已降至30%。Covid-19大流行进一步加剧了这种下降，因为许多迁移到在线服务的教区居民尚未亲自返回。
这一新趋势加入了长期存在的人口结构变化。在波士顿、布法罗和巴尔的摩等美国老城市，19世纪和20世纪初为移民热潮而建的社区教堂往往空无一人，或者面临关闭和合并。这些房产通常是精致的历史建筑，需要花费高昂的费用进行更新，可能包括教区长住宅、女修道院、牧师住宅、学校和其他相关建筑。
与此同时，德克萨斯州和南佛罗里达州等阳光地带的礼拜堂面临着一系列不同的挑战和机遇。这些建筑可能出现在战后的郊区，拥有巨大的停车场，只有在偶尔的假期才会有人。现在他们周围都是最近的开发项目，教会领袖们渴望重新开发多余的空间，用于其他用途，以赚取收入。
“以信仰为基础的社区拥有数量惊人的土地和建筑，”林奇基金会(Lynch Foundation)执行董事凯蒂·埃弗雷特(Katie Everett)说。“人们不再像50年前那样信仰自己的宗教了，现在的宗教信仰过剩了。”
这家波士顿非营利组织支持与罗马天主教会有关的一系列努力，它与林肯研究所(Lincoln Institute)合作，分析了教会在马萨诸塞州的财产，发现那里有足够的房地产，可以建造14万套经济适用房;他们希望在今年内发布一项全州范围的计划。
埃弗雷特补充说，鼓励这种发展是一种道德义务:“如果它与每个人的社会正义使命一致，就像它一样，我只是认为不去追求它是不负责任的，”她说。
埃尔斯登在担任威斯康星大学麦迪逊分校校园事工中心的执行主任期间开始在这个领域工作，在那里他帮助监督学生宿舍的建设。自从他在2020年1月帮助推出RootedGood以来，他与全国各地的信仰团体进行了交谈。
“它就在空气中，”埃尔斯登说。“即使是做得好的教会也应该考虑更好地利用他们的资源。”
RootedGood现在开办了一门课程，帮助宗教组织成为住房开发商;自今年年初以来，已有93家公司签约。美国长老会(Presbyterian Church)就是其中之一，该教会向与RootedGood合作创建的所有8000个教会推出了房地产开发指导。
在经济适用房缺口尤为明显的南加州，跨宗教社区组织“洛杉矶之声”(LA Voice)一直在与全市各地的教会合作开展住房项目;据执行董事扎克·胡佛牧师说，大约有100个处于某种开发阶段，相当于大约7600套住房。
但是，将宗教团体拥有的土地和建筑物改造成住房的努力经常遇到一系列熟悉的障碍。礼拜堂通常位于有特殊分区指定的地块上，这些地块需要重新设计以适应住房用途。随之而来的往往是邻居的反对。
埃尔斯登说:“令人惊讶的是，一群从未走进教堂大门的人突然对教堂的未来和计划非常感兴趣。”
这类工作大多集中在空置或未充分利用的土地上，但涉及现有结构适应性再利用的项目面临额外的考验。那些屹立了一个世纪或更久的石头和砖砌的教堂往往有大量的延期维修，它们独特的设计给修复者带来了相当大的困难;许多房屋被改造成啤酒酒吧、艺术空间和音乐工作室，而不是公寓，这是有原因的。
斯蒂芬·费兰迪(Stephen Ferrandi)表示，宗教房产主要分为三类。费兰迪与合伙人巴布·宾登(Barb Bindon)共同创立了总部位于马里兰州的PraiseBuildings，这是一家专门销售宗教场所的经纪公司。
乡村教堂是最容易适应的，因为很多都是简单的木结构结构。但它们通常都是紧挨着教堂的墓地——这可能会让未来的租户望而却步，而且在安装化粪池系统和其他基础设施时也很复杂。郊区的教堂有很大的停车场，为扩建和连接公用设施提供了更多的空间，不过把它们拆掉，从头开始重建可能更经济。
那些可能有很多建筑特色和潜力的较老的城市教堂，是最令人烦恼的重建挑战。许多城市缺乏停车位，而这通常是住宅建设的必要条件。有些地窖里埋有文物或名人。历史保护可能会增加延误:例如，在巴尔的摩，最近将圣约翰圣公会教堂(St John’s Episcopal church)改建为办公场所的计划，由于在保留彩色玻璃窗方面存在争议，被推迟了一年。
此外，还有一些令人生畏的细节，如将作为大规模聚会空间的历史建筑改造成现代住宅。有70多英尺天花板的大型开放式大厅可以通过安装钢上部结构来支撑三层甚至四层的住宅单元，但它们需要新的或扩展的管道、电气和通风系统。老建筑缺乏空调等设施;旧的锅炉需要换成允许在各个单元之间进行控制的系统。单是现代喷水灭火系统就可以花费60万美元。
位于城市要地的辉煌的19世纪地标的价格可能低得惊人，但这反映了改造它们所需的资源;需要投入的资金如此之多，以至于最终的产品很可能是高价公寓，而不是经济适用房。“如果钱不是问题，那就很容易了，”费兰迪说。“但很难用数学来计算。”
信仰组织——本质上是乐观的——最初常常忽略这些挑战，认为良好的意愿可以克服任何障碍。然后他们发现自己不知所措。
SAMMinistries的总裁兼首席执行官尼基莎·贝克(Nikisha Baker)说:“我很想说，是的，一些教会已经快速有效地做到了这一点，但我根本不知道有谁这样做过。”SAMMinistries是圣安东尼奥的一个项目，与教堂及其财产合作，帮助无家可归的居民。“教会缺乏房地产开发的广度和深度，缺乏关系，也缺乏驾驭法规和许可的能力。你如何将所有这些专业知识整合到一个团队中，在你的会众伙伴中朝着一个共同的目标努力?”
即使是有房地产经验的教堂也会陷入困境。哈林区的伯大尼浸信会(Bethany Baptist Church)花了几年时间，在位于纽约市西153街303号(303 West 153 Street)附近的教堂拥有的土地上开发住房。执事史蒂文·罗宾逊(Steven Robinson)表示，由于融资和建设方面的延误，一个原定耗时两年的住房项目延长到了七年;他对一位金融家说，他“像约伯一样有耐心”完成这个项目。
罗宾逊说，教会一直在寻求开发弗雷德里克道格拉斯大道2901号的另一块地块，试图将这块空地改造成经济适用房。但这比预期的时间长了好几年。这是一个小网站，所以只有少数单位可能。在今天的金融环境下，这意味着它不是一个赚钱的工具。
RootedGood的埃尔斯登提醒信徒们先从为什么开始——想想参与房地产背后的原因——然后再涉足如何和做什么。教会卷入棘手的发展问题是很常见的，然后不得不回头。
加快开发进程需要更多的跑腿工作和教育。林奇说，2020年左右，大量的转换对话正式开始，但企业需要预计，在大规模开发之前，还需要5到10年的时间。
这也意味着要寻找每一个可能的选择，让未充分利用的房产得到利用，而不仅仅是公寓或老年住宅。教堂的土地和建筑通常可以更容易地在社区中发挥其他有价值的作用，比如托儿中心或工作场所。
例如，在阿拉巴马州的墨西哥湾沿岸，RootedGood帮助一家教堂将多余的财产变成了一个商业孵化中心。一些教堂把他们的商业厨房租给食品企业家，或者为食品卡车创造了集结地。由于距离和人口密度的原因，乡村教堂面临着特殊的挑战，但有些教堂已经找到了激活其属性并在社区中发挥独特作用的方法。埃尔斯登已经看到一些人考虑在他们的停车场建立电动汽车充电站，或者使用设施来举办地区医疗诊所。
由于认识到实现以教会为基础的土地的机会仍然很复杂，越来越多的组织寻求提供专业知识，使宗教团体能够向前发展。林肯研究所(Lincoln Institute)的地理空间解决方案中心(Center for Geospatial Solutions)希望进一步完善其宗教财产分析，以提供一个真正可开发土地的核算，从而更快地做出项目决策和融资。在圣安东尼奥，SAMMinistries成立了社会服务促进研究所(Institute for Social Service Advancement)，帮助教会在房地产开发和创伤护理方面进行培训。
RootedGood希望大幅扩大其影响力，目标是在未来几年内与1000多家教会合作。埃尔斯登认为，这项工作不仅可以帮助教会重新思考他们在社区中的角色，还可以让他们的校园适应现代需求。它可以帮助我们重新构想这个庞大的、处于危险中的社会基础设施，并解决一个持续存在的美国问题:人们渴望找到其他聚会场所。
“我最近在麦迪逊这里投票，两个投票站挤在一个投票站里，因为其中一个教堂关闭了，”他说。“在教堂和图书馆之间，我担心我们会在20年后醒来，说，‘伙计，我们应该建立更多的社区中心。’嗯，是的，我们确实有。”彭博
