编者按：在美国，大型机构投资者批量收购独栋住宅的现象正引发两党罕见共识——从特朗普到民主党议员，纷纷提案限制“华尔街房东”。这场针对资本巨鳄的围剿，真能缓解普通家庭的购房压力吗？数据揭示残酷现实：全美仅1.4%的独栋住宅被百套以上持有机构控制，即便在资本聚集的亚特兰大，这类交易占比也不足5%。当政客们将住房危机归咎于金融资本时，真正的症结或许藏在更深层——全美400万套的住房缺口、僵化的土地政策、以及偏向豪华户型的开发逻辑。限制资本只是政治表态，而家的梦想需要更坚实的支撑。
华盛顿正将目光聚焦在批量收购独栋住宅的大型企业买家身上，两党议员相继推出针对住房可负担性问题的提案。
国会民主党人与前总统特朗普近期均呼吁对收购并出租独栋住宅的大型机构房东实施新限制，声称此举能帮助普通家庭在购房竞争中赢得机会。
但经济学家向CNBC指出，从全国范围看，大型投资者持有或购买的住宅比例仍然较低。对于在紧张市场中挣扎的普通购房者而言，限制这些投资者未必能缓解竞价战，也难以在多数市场显著压低房价——除非在少数阳光地带都市圈，这些区域正是机构持有房产的集中地。
2月24日，马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白·沃伦与俄勒冈州参议员杰夫·默克利提出立法草案，拟剥夺持有50套以上独栋租赁房产企业的部分联邦税收优惠（包括折旧扣除和抵押贷款利息扣除），并禁止企业在地方市场中持有超过30%的住宅存量。
为鼓励新建住房，该法案将暂时豁免新建多户住宅项目以及对不宜居住房产的改造工程。
保障性住房倡导组织“全国低收入住房联盟”在声明中支持该提案，称其是“确保住房服务于人而非投机利润的重要一步”。
民主党提案出台前，特朗普曾敦促议员在国会两院推进的两党住房可负担性方案中加入其个人提出的投资者限制条款。在2月24日的国情咨文演讲中，他再次呼吁限制“大型华尔街投资公司”购买独栋房产，强调住房应“属于民众，而非企业”。
特朗普最早于1月7日在Truth Social发文中提议禁止大型机构投资者增购独栋住宅。根据其拟议方案，持有超过100套独栋住宅的企业将被禁止购买更多房产，但新建租赁住宅或进行实质性改造的企业可获得豁免。
近期参议院谈判已将门槛提高至约350套，但随着立法进程推进，该条款仍可能调整。
房地产研究咨询公司John Burns的数据显示，截至2024年，持有百套以上独栋住宅的企业仅控制美国已入住独栋住宅存量的1.4%。
从年度交易看，其份额同样有限。房地产分析公司Cotality首席经济学家托姆·马龙指出，在特朗普提案针对的“百套以上持有企业”中，受禁令影响的交易量可能不足全国住宅总销量的1%。
参照去年约390万套的住宅成交量，这意味着全国范围内受影响交易不足3.9万笔。
投资者活跃度已从疫情期间的高点降温。John Burns的2024年研究显示，随着利率上升抑制投资需求，机构投资者的购房占比从2022年约3%的峰值降至接近1%。据Mortgage News Daily数据，30年期固定抵押贷款平均利率从2022年2月的约4%升至2023年超7%的峰值，近期回落至约6%。
Parcl Labs研究还发现，大型机构投资者在多个市场已成为独栋租赁住宅的净卖家。
保守派智库美国企业研究所2025年分析显示，持有百套以上房产的企业，其80%的房产集中在数据覆盖范围内仅5%的县区。
马龙认为，考虑到规模效应，政策对全国房价的影响可能仅限于机构持有率较高的南方都市圈。沃伦在社交媒体宣传其法案时，点名亚特兰大、杰克逊维尔和夏洛特三个阳光地带城市，作为机构投资者持有率较高的市场案例。
但Realtor.com高级经济学家杰克·克里梅尔指出：“即便在这些市场，机构投资者的购买活跃度也相对较低。”
Realtor.com数据显示，2023年1月至2025年11月期间，在上述城市购房超百套的企业交易占比分别为：亚特兰大4.1%、夏洛特5.1%、杰克逊维尔3.8%，约为全国平均水平1.6%的2-3倍。
作为对比，小型“夫妻档”投资者（定义为2015年以来总购房数少于10套的群体）在夏洛特和杰克逊维尔的购房占比更高，在亚特兰大则与大型机构投资者份额相当。
克里梅尔表示，禁止大型企业购房或许能在特定市场“释放”少量独栋住宅库存，但他补充道：“尽管这可能在边际上和短期内改善供应，但硬数据表明整体影响有限。”
Cotality首席经济学家塞尔玛·赫普指出，为大型房东设定门槛（无论是通过购买限制还是税收调整）可能促使投资者重组为更小实体以规避限制。
她补充说，依赖联邦担保抵押贷款的投资者相对较少，这将限制政策效果。美国企业研究所指出，大型机构买家通常不参与针对自住者的联邦贷款计划。
亚特兰大常被列为美国独栋住宅市场中机构投资者集中度最高的都市圈之一。
John Burns数据显示，持有百套以上房产的企业控制着亚特兰大5.3%的已入住独栋住宅（全国为1.4%），使其成为拟议规则调整可能产生最显著影响的市场之一。
Realtor.com数据显示，疫情期间该都市圈房价急剧攀升，截至1月仍维持40万美元的中位数高位（2020年3月为32.945万美元），令许多潜在购房者望而却步。
Premier Atlanta房地产经纪人瑞安·沃德表示，这种状况加剧了对大型房东的审视：“我常听人说他们被投资者出价击败，这确实是事实。”
但沃德指出，疫情期间房价飙升主要源于超低利率，而非机构投资者：“他们购买的数量不足以造成供应短缺。”
他认为更深层的问题不仅是待售房屋数量，还包括可用房屋类型。市场缺乏价格适中的小型入门级住宅，而新建房屋大多偏向更大更昂贵的户型。
他还表示，大型租赁运营商购买的房屋多位于市场低价区间，通常服务于信用评分较低或难以获得抵押贷款的家庭。移除机构买家不会在一夜之间将这些租户转化为具备贷款资格的购房者。
沃德认为，改善可负担性更可能通过房价趋稳、工资上涨以及地方政策调整（允许建造商在更小地块上建造小型住宅）的组合措施实现。
“真正的解决方案是简化建筑流程，并设法激励建造商建造更小的房屋，”沃德说，“我看不出禁止机构投资者如何解决它试图解决的问题。”
全美房地产经纪人协会估计，美国住房市场存在约400万套的供应缺口。该协会报告指出，持续的供应不足是住房可负担性挑战的主要推手。
克里梅尔表示，在机构持有率较高的许多阳光地带都市圈，近年待售库存已在逐步恢复。而供应仍然紧张的东北部和中西部上游地区从未成为主要投资热点——这种动态表明建筑约束对可负担性的影响更为沉重。
卡内基梅隆大学房地产金融教授切斯特·斯帕特指出，若没有新建住房的显著增加，可负担性压力难以实质性缓解。他认为限制持有的政策并未触及根本约束。
“可以推断，建造或改造房屋的投资者最终目的是将房屋提供给居住者——无论是租户还是买家，”他说，“我不认为这些政策有助于增加供应。”
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