【编者按】美国房产市场正经历一场无声的"权力更迭"。当全美购房者还在为高利率扼腕时，德州奥斯汀却上演着戏剧性逆转——从疫情期间房价暴涨60%的"神话之城"，骤变为全美最强买方市场。这座曾因远程办公浪潮被推上神坛的南方都市，如今挂牌房源激增130%，中位房价较疫情峰值暴跌23.6%。这场由利率飙升与供应激增共同导演的市场变局，不仅重塑着交易双方的力量天平，更成为观察房地产周期的鲜活样本。当建筑吊塔逐渐停止旋转，市场会迎来新一轮轮回吗？
雷德芬最新报告显示，经历近期建设狂潮与库存激增后，德州奥斯汀已跃升为全美最强劲的买方市场
全美范围内卖家数量比买家多出37%，这一差距接近历史纪录。但雷德芬发现，奥斯汀9月卖家数量预估比买家多出130%，较去年同期的81%大幅攀升，创下全美最严重供需失衡
"如今市场上待售房屋数量远超买家，购房者已掌握主动权，"雷德芬首席经济学家达里尔·费尔韦瑟向《新闻周刊》透露，"他们正在议价、争取优惠条款，切实感受到购房承受力的提升"
这座德州首府已成为全美少数房价低于疫情峰值的市场之一。自2022年秋季开始深度回调以来，9月该市房屋中位售价已跌至50.8万美元，同比下滑9.29%，远低于2022年5月疫情期66.5万美元的峰值
这与2020至2022年间的暴涨形成强烈反差。当时远程办公兴起与国内移民涌入，使这座充满活力的南方城市需求井喷
"奥斯汀曾是疫情期间繁荣城市的典范，两年内房价飙涨近60%，"费尔韦瑟指出，"开发商目睹强劲需求后，争相建造多户型和独栋住宅"
"疫情期间头几年，卖家可以从容挑选报价，"她补充道，"但当2023年抵押贷款利率飙升时，需求降温和价格下跌接踵而至——恰逢新一轮建设浪潮冲击市场"
根据圣路易斯联储数据，9月奥斯汀市场待售房屋超过1.1万套，较2021-2022年间3000-1000套的历史低点激增
库存上升部分源于疫情需求激增后的建设热潮，部分因为买家受价格和借贷成本压力撤离市场——这一现象今年已在全美各地显现
当全美其他地区（尤其是东北部）因长期住房短缺支撑房价时，奥斯汀的新建项目阻止了这种情况，导致价格持续下行
费尔韦瑟强调："奥斯汀强有力地证明，通过批准更多住房项目而非限制新建供应，城市完全能有效防止房价变得过度难以承受"
费尔韦瑟向《新闻周刊》表示，预计奥斯汀房价将保持疲软一段时间。"但随着新建项目减速，"她话锋一转，"市场主导权可能重新回到卖家手中"
