【编者按】当两个城市在橄榄球场上厮杀时，胜负或许显而易见；但在民生建设的赛道上，落后方更需要放下骄傲虚心求教。匹兹堡与克利夫兰这对老对手，正上演着颇具启示意义的反差剧情——前者在球场所向披靡，后者却在保障性住房领域展现出令人惊叹的远见。面对数以万计的空置破败房屋，克利夫兰通过成熟的土地银行机制，十五年完成近万次物业改造，创造4.8亿美元税收回流。而匹兹堡的土地银行成立十年仅完成个位数房屋交易，根源在于缺乏稳定的资金动脉。这场城市治理的暗战提醒我们：真正的较量从不局限于赛场，更在于如何让市民住有所居、居有所安。
每当匹兹堡人想起与克利夫兰的竞争，总带着居高临下的优越感——过去20年间，钢人队对阵布朗队的战绩可是31胜8负1平。
但说到保障性住房计划，这座钢铁之城或许该向对手取取经。
匹兹堡市议员兼土地银行董事会主席鲍比·威尔逊坦言，虽然匹兹堡新设立的土地银行正在做"类似尝试"，但规模完全不在一个量级。
"克利夫兰的土地银行运作和资金筹备比我们超前太多，"这位代表北区部分的民主党人直言，"他们正在实施的，正是我们渴望强化的升级版方案。"
土地银行作为地方政府利器，能突破官僚程序将欠税空置房转化为优质住宅。面对住房老化与房价攀升迫使年轻人长期租房的困境，当地领袖视其为促进居民置业的关键。
尽管匹兹堡2014年就成立土地银行，却直到九年后才完成首笔物业处理。直到2023年，市政府、阿勒格尼县和学区才达成协议清理物业税务留置权，为近年运作扫清障碍。
但凯霍加土地银行的成就，就像钢人队线卫碾压布朗队四分卫那般悬殊。去年报告显示，该机构自2009年成立以来推动近万次物业拆除，单处房产增值达14.8万美元。
报告估算，土地银行成功追回4800万美元房产税，这些资金原本将从废弃物业中永久流失。
两市自20世纪中期持续人口外流，导致大量房屋空置。匹兹堡确实需要注入新房产税收入——在税收停滞背景下，市政府即将耗尽储备金，同样陷入困境的县政府去年被迫提高税率。
过去15年，凯霍加土地银行还改造2600余套住宅，监督建成243套新房，其中多数成为可负担置业选择。
相比之下，匹兹堡土地银行2024年仅完成8笔交易，年末库存62处物业。今年春天，盖尼市长政府在黑泽尔伍德为三栋新建住宅举行发布会，这些房屋由土地银行与多家公私合作方共建。
追赶克利夫兰的最大障碍是资金。匹兹堡土地银行没有固定经费来源，2021年获得市政府300万美元一次性拨款维持运作至今，但前景不明。
凯霍加土地银行总裁里卡多·莱昂透露，俄亥俄州立法机构为全州县级土地银行建立了稳定资金流，该机构可从滞纳房产税中抽取500-700万美元年收入。
宾州既未立法拨款给土地银行，州政府现阶段也非可靠伙伴——预算僵局持续三个多月，公交系统濒临崩溃却无解决方案。
"要实现规模效应，必须获得州级资金，"威尔逊坦言，"眼下与州政府的沟通显然举步维艰。"
凯霍加土地银行年运营资金约3000万美元。莱昂表示，除滞纳税款外，还通过非营利组织、慈善机构和私营部门赠款补充资金。
获得首笔拨款四年后，匹兹堡土地银行除两名员工薪资外仍无常规预算。
威尔逊正从小处着手：他的工作组已致信市长，申请在2026年预算中拨付150万美元。
虽然9月30日发布的市长初步预算未包含2026年土地银行拨款，但副市长杰克·帕瓦拉克称2027年已预留50万美元。
"当局不为2026年土地银行拨款，"威尔逊评论道，"或许他们认为机构无力有效使用资金，或不值得继续发展。"
帕瓦拉克则表示，土地银行曾保证可依靠2021年的300万拨款继续运营。威尔逊反驳称，仅有的正式沟通是与包含市长办公室成员的工作组进行的，该组明确申请了超百万美元明年预算。
盖尼市长的新闻秘书奥尔加·乔治承认土地银行申请160万美元，但强调市长"必须做出艰难抉择"，且已"审慎考虑"该请求。
"我们当然可以凑合，少处理些物业，"威尔逊说，"但目标是提供更多可负担住房，而不是减少。"
在凯霍加土地银行任职三年、此前长期从事社区发展的莱昂指出，抵押赎回危机导致整片社区空心化十五年后，该机构已给城市带来显著改变。
"这些社区面貌焕然一新，"莱昂说，"重点区域拆除工程基本完成，大量房屋完成改造，五年前不可想象的新建项目正在推进。"
他为匹兹堡等城市的土地银行提出建议时强调，自身运营成果很大程度上得益于稳定的资金流，这是多数州同行不具备的优势。
他介绍凯霍加土地银行与克利夫兰庞大的慈善网络合作，通过非营利组织赠款支撑大部分项目。
"当多方共同参与，每美元都能产生倍增效应，"莱昂比喻道。
匹兹堡历任市长多年试图争取本地非营利组织增加资金支持，收效甚微。最近盖尼市长采取强硬姿态提起诉讼，却收获寥寥。
莱昂建议避免"平均分配资源"，而应向最急需区域集中投入实现重点突破。
他还主张采取超越住房维度的整体方案：其团队同步支持商业走廊和公园建设，与住房开发形成社区营造合力。
"单靠房屋无法解决所有问题，"他犀利指出，"存在住房困境的区域，往往同时缺乏商业空间、绿地和公共交通。"
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