【编者按】在新加坡，房贷利率正经历三年来的最低点，这一变化不仅牵动着无数购房者的心，更折射出全球金融市场的微妙波动。随着美联储降息信号的释放，新加坡本地银行迅速跟进，固定利率与浮动利率双双走低，为房主们带来了实实在在的月供减免。然而，利率下行空间是否已见底？未来走势又将如何？本文将深入解析利率背后的驱动因素，对比不同类型贷款的优势，并提醒读者：在抓住低息窗口的同时，务必审慎评估自身财务承受力，因为经济周期从未停歇，唯有做好长期规划，方能稳握安居之钥。
新加坡：新加坡房贷利率已降至三年来的最低点，专家表示，房主的这一喘息之机可能持续到2026年——尽管进一步下降的空间可能有限。
本地银行通常跟随美国联邦储备委员会的动向，美联储已于上周三（12月10日）实施了今年内的第三次降息。
对美国利率下降的预期已使新加坡房屋贷款利率进入快速下行通道。SingCapital首席执行官谢礼安（Alfred Chia）指出，在2025年初，固定利率贷款利率约为3.1%。如今，根据贷款金额不同，利率已几乎减半，降至1.4%至1.8%之间。
这些固定利率配套——在2至5年的锁定期内利率保持不变——正与浮动利率贷款同步变动。浮动利率通常与三个月期新加坡隔夜平均利率（SORA）挂钩。
截至12月12日，SORA已从1月初的3%降至1.2%，这是自2022年8月以来的最低水平。
星展银行高级利率策略师廖裕铭（Eugene Leow）指出，由于国内流动性高，以及投资者对美国总统特朗普“解放日”关税政策作出反应引发的避险资金流入，本地利率早在美联储9月降息之前就已开始下降。
谢礼安表示，银行也缩小了通常加在浮动利率贷款上的利差（或称利润率），从约0.7%降至0.25%。
展望2026年，美联储最新的政策信号表明，其宽松路径将非常有限。新的预测显示明年仅会降息25个基点（0.25个百分点），且美联储主席杰罗姆·鲍威尔已表示不太可能加息。
“信号很明确：先发制人的宽松时代已经结束，”骏利亨德森投资的投资组合经理丹尼尔·西卢克（Daniel Siluk）表示，并补充说美联储转向逐次会议决策的方式，为“进一步降息设定了很高的门槛”。
这家美国央行将以“观望”模式进入2026年，随着鲍威尔任期于5月结束，预计将很快宣布新任主席。特朗普已暗示可能任命白宫经济顾问凯文·哈西特（Kevin Hassett），后者被视为倾向于进一步降息。
房贷分析师表示，新加坡房屋贷款利率将继续跟随美联储的行动，但在今年大幅调整之后，不太可能出现大幅下降。
星展银行的廖裕铭认为，SORA可能已经“触底”。MortgageWise.sg的执行董事吴达仁（Darren Goh）也同意，除非出现诸如劳动力市场严重衰退等异常经济冲击，否则目前的利率水平很可能已经反映了美国预期中的大部分宽松政策。
尽管如此，预计银行将继续提供有竞争力的配套，包括法律补贴和现金回赠。谢礼安指出，尤其是在每年第一季度市场竞争加剧时更是如此。
今年，此类优惠促使更多房主进行再融资或重新定价他们的贷款——这一举措可以显著减少他们通常最大的一笔月度开支。
再融资涉及转向另一家银行的新贷款，而重新定价则是指在锁定期结束后，在同一家银行转向不同的贷款配套。
例如，陈女士（Denise Chan）上个月就在星展银行重新定价了她的房贷，转为两年期固定利率1.6%的贷款——这几乎是她之前3%利率的一半。此举每月为她节省了约500新元（390美元）。
房贷顾问建议房主在当前锁定期结束时考虑转换，以避免罚金，同时也要注意相关成本，例如再融资涉及的法律和估价费用，或重新定价的管理费。
与此同时，越来越多的组屋屋主正从建屋发展局（HDB）贷款转向银行融资。目前，银行的房贷利率已低于建屋局2.6%的优惠贷款利率，后者是以中央公积金普通户头利率加0.1%来计算的。
在华侨银行，2025年前11个月转用银行贷款的屋主数量增长了七倍。该银行房屋贷款主管潘丽华（Maryanne Phua）表示，拥有50万新元贷款的屋主若转为五年期固定利率配套，每年利息最多可节省4,100新元。
星展银行同样看到，其POSB建屋局贷款在10月和11月的申请率比年初增长了13倍。其三年期固定贷款利率为1.55%，且在锁定期内提前还款或出售房产无需支付罚金。
MortgageWise.sg的吴达仁表示，希望节省每月还款额的屋主应利用当前建屋局贷款与银行贷款之间的利差，“只要他们意识到未来无法再回头申请建屋局贷款，并且为利率波动做好了准备。”
“尽管我们已经走出了2022年和2023年的高利率时期，但未来可能还会出现另一个利率紧缩周期，”他提醒道，借款人必须为经济起伏做好准备。
理财有道播客：MT解读——房屋贷款再融资前须知
随着利率可能保持低位，浮动利率房贷可能会吸引一些借款人，但另一些人可能会发现，固定每月还款额带来的确定性更能让人安心。
吴达仁和谢礼安都建议屋主在选择贷款时，不应仅仅权衡利率。借款人还应考虑自身的风险承受能力、长期财务计划以及各家银行的特点，例如锁定期内免罚金的部分还款选项。
华侨银行表示，虽然与SORA挂钩的贷款配套需求有所上升，但固定利率贷款仍然更受欢迎。2025年，每五位客户中就有四位选择了固定利率配套。
“大多数屋主更倾向于房屋贷款还款额的稳定性，”潘丽华指出，人们对更长期限的固定利率配套的兴趣日益增长。
星展银行也报告称，固定利率贷款需求强劲，尤其是在寻求预算确定性的新屋主中。
“当不同贷款选择之间存在持续且有意义的差异时，再融资活动可能会继续，因为潜在的节省是实实在在的，”林女士（Ms Ling）表示。“话虽如此，我们始终提醒客户，房屋贷款是长期承诺，利率不会直线变动。”
