本文的目的是分析在其投资组合中拥有自有资产的酒店公司所采用的战略方法，该方法提倡业务和资产管理业务之间的分歧。这种做法起源于大型连锁酒店内部，与另一种行业普遍采用的第三方拥有多家酒店物业并将其出租给连锁酒店(如百仕通、喜达屋资本集团、贝恩资本等)的做法相反。
当这种友好离婚被强制执行时，最常见的指控是，住宿行业正在拥抱一个事实 “轻资产”这种心态要求转换成本优势，并减轻沉重的负担。持有这些资产的独立法人通常有资格利用财政利益。这种转变的影响是无可置疑的，现在似乎每个人都希望成为“轻资产”。让我们来看看证明这种分裂是合理的一些关键方面。
房地产的手臂.主要集中在保持一个 资产组合从经济和商业的角度来看，都是完美的。
酒店管理。重点是调整 操作引擎这简化了客户服务，提升了整体体验。此外，如今，酒店公司比以往任何时候都更需要变得灵活、无阻碍、快速发展。
房地产的手臂。主要负责 固定成本来自收购、新开发项目的资金和现有房产的翻新。
酒店管理。需要一个灵活的 可变成本设置为了适应季节性和房间的易腐情况，有时可能需要额外的资金注入。为此目的，统一的酒店业会计系统(USALI)使得将直接和间接成本转移到经营和职能部门的过程更加容易。
房地产的手臂。商业模式是由 租金收入和资本增值。
要关注的底线是净营业收入(NOI)，它分析在扣除与物业有关的营业费用(如保险、物业管理、物业税等)后，从投资中产生收入的能力。
酒店管理。商业模式是基于 现金流在许多酒店集团中，转化率模式(特许经营和管理)推动了大量间接资金流入。值得一提的是，随着收益管理和定价技术的不断进步，现在直接现金流比以往任何时候都更有机会进入一个充满机遇的新世界。
要检查的关键指标是营业现金流，它显示了流入和流出公司的所有现金的余额。
房地产的手臂。房地产市场缺乏流动性，因此该行业的退出壁垒很高。此外，房地产行业呈现出一个复杂的环境，可以用以下几个方面来解释:信息流动复杂而稀缺;并非所有投资者都能自由获得信息;而资产评估涉及到主观的方法(即与相似的财产进行比较)。值得关注的是那些所谓的“proptech”初创公司，他们的目标是利用大数据来解决这些痛点。英国率先进行了这一转变，超过250家注册的初创公司利用了这一机会。
酒店管理。规模扩大和激烈的竞争，特别是由替代住宿格式。
房地产的手臂。公司漂浮在 资本密集型的由债务和自动融资杠杆(摊销和净值)推动的环境。融资策略是长期驱动的，其中包含所有的不确定性(即利率、获得信贷的机会、偿还债务的能力等)。因此，最重要的是投资组合要有可靠的投资回报(ROI)数据。例如，在受恶劣天气影响的目的地(如加勒比地区的飓风季节)运营的知名连锁酒店，就设计了早熟的投资回报率模型来监管此类风险。
酒店管理。利用 短期及一般商业贷款安排(即平均30-40天的延期付款、短期贷款)，以确保业务连续性的充足流动性。
房地产的手臂。持有大量资产组合的公司通常遵守房地产投资信托(REIT)的法律性质，如果满足特定的要求和义务，该信托将提供有趣的财政收益。虽然国家法律框架普遍存在多样性，但主流解决的问题包括:必须在资产负债表中持有的财产的最低份额，以及从其他reit持有的参与财产的最低份额;最低股本;最低股东人数;最小可自由浮动比例;物业收购的具体债务上限;和强制性股息分配。
reit要为股息收益率纳税或定期支付，这样的征税通常在20%左右。内部税务团队设计最优的税务策略，所有的房地产交易都从税务角度进行。
酒店管理。饭店服务公司支付 企业所得税值得注意的是，这里也有很大的税务工程(即注销)空间。
房地产的手臂。通常情况下，投资者持有房地产投资信托基金 在资产管理和评估方面有丰富的经验并在其多样化的投资组合中纳入更多的资产相关投资。由于外部投资者可能会阻碍酒店集团房地产部门与其运营部门之间的协调行动，因此REITs制定的章程要求母公司(酒店集团)保持最大股东地位，并拥有唯一的投票权。
按照这最后一条思路，我们必须记住，在确定酒店发展战略时，两个实体必须能够联合起来，包括收购、翻新和重新定位。
酒店管理。相对于房地产部门，服务公司更有吸引力 受整体市场表现和健康的资产负债表驱动的投资者。
房地产的手臂。在过度管制的环境中，强烈建议最佳的责任和义务转移。因此，一个房地产公司将不得不处理:建筑风险管理，遵守领土规划条例，土地和建筑登记，财产保险，产权和责任规则，等等。
酒店管理。在这方面的义务也值得注意，包括遵守和监督:卫生标准，食品处理规定，安全和安全要求，到位的责任保险等。
为了概括所有这些想法，我想引用塞巴斯蒂安?巴赞(Sebastien Bazin，雅高酒店集团(AccorHotels)董事长兼首席执行官)在宣布成立房地产部门HotelInvest时的一句话。如今，外部投资者持有REIT +50%的股份。
“……这样，每个企业都能在反映其特定业务模式和增长前景的估值基础上，在集团内继续增长。与此同时，我们所有的团队都将继续使用雅高酒店的品牌。”
