PETALING JAYA:由Permodalan Nasional Bhd控制的房地产巨头S P Setia Bhd有一些有趣的计划，包括在柔佛开发一个具有潜在数据中心的工业园区，以及建立一个价值高达15亿令吉的房地产投资信托基金。
大华继显(UOBKH)研究在一份报告中表示，S P Setia Bhd在柔佛州丹jung Kupang的307英亩土地储备可能被开发成一个管理工业园区，可能会纳入数据中心。
它进一步表示，S P Setia正在与一家合资企业(JV)合作伙伴进行开发谈判，估计总开发价值(GDV)为18.7亿令吉。
丹绒古邦土地的账面净值估计为3000万令吉，土地成本预计为每平方英尺2.24令吉。
根据大华银行研究(UOBKH Research)的渠道调查，建立一个工业园区的基础设施成本估计为每平方英尺30至50令吉。
“再加上转换溢价，我们估计该项目的净利润率为40%至50%。
“因此，预计18.7亿令吉的国内生产总值将产生7.5亿令吉至9.35亿令吉的净利润。假设合资结构为50:50，标普Setia的潜在净利润为3.75亿至4.67亿令吉。预计从2025年开始，该项目将为收益做出积极贡献。
“在三年(2025-2027)的开发期间，我们估计仅这个项目每年的净利润为1.25亿令吉至1.55亿令吉(约占2025年净利润预测的30%)。”
值得注意的是，该项目的可行性研究仍在进行中。
UOBKH Research表示:“根据我们的渠道检查，丹戎古邦的土地预计将满足数据中心的关键标准，包括无洪水风险区域、电力和水的可用性以及光纤连接，使其成为此类设施的合适位置。”
这块土地已获得原则上的工业用途批准，是马来西亚依斯干达经济走廊的一部分。它位于马来西亚-新加坡第二干线和主要高速公路附近。
UOBKH Research还指出，标普Setia正准备在未来12个月内将其投资物业注入房地产投资信托基金，估值为13亿至15亿令吉。
相比之下，IGB-REIT, Pavilion-REIT和Sunway-REIT目前的市值分别为71亿令吉，51亿令吉和56亿令吉。
“该房地产投资信托基金预计将是一个多元化的房地产投资信托基金，我们认为其资产，如实达城市购物中心(入住率超过90%)，Amari品牌的酒店和天比国际学校可能适合注入该房地产投资信托基金。”
“假设标普持有50%的房地产投资信托基金，标普的现金收益可能是6.5亿令吉到7.5亿令吉，”它说。
标普Setia还希望每年削减至少三分之一的库存，并在2024年将负债率降低0.4倍，到2027年降低0.3倍。
“杠杆率在2024年第一季度(24年第一季度)大幅下降至0.45倍，从23年第四季度的0.49倍。
“包括可赎回可转换优先股(RCPS)在内，由于其货币化努力和RCPS转换，24年第一季度的杠杆率也从23年第四季度的0.75倍大幅下降至0.63倍。”
在评论标普Setia即将公布的第二季度业绩时，大华银行研究预计，在以5.64亿令吉的现金交易将位于柔佛Tebrau的960英亩土地出售给Senibong岛后，标普Setia将获得“非常强劲”的净利润。
大华银行研究估计，与24年第一季度的7280万令吉和23年第二季度的6020万令吉相比，24年第二季度的净利润将达到4亿令吉。
“我们将2024-2026年的净利润预测上调了20%至30%，原因是调整了土地销售确认的时间，并在我们的预测中提前确认了Tanjung Kupang项目。”
与此同时，S P Setia在第一季度的整体发行相对较低，总计为1.46亿令吉，主要是由于一些项目有待当局批准。
话虽如此，预计未来的发放量将会更高。
UOBKH Research维持对标普Setia的“买入”评级，将目标价从之前的1.80令吉上调至1.90令吉。
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