要解决加州的购房负担能力问题，需要进行重大改革。
我用抵押贷款技术公司ICE的住房指数和美国经济分析局（Bureau of Economic Analysis）的薪酬统计数据，将加州10个大城市的房价涨幅与收入增长进行了比较。
首先，考虑一下这些加州大都市的估计房价中位数。
2018年，典型的509,400美元的房屋购买每月支付2,020美元，平均抵押贷款利率为4.3%，假设首付款为20%。
这是一个典型的买房者109,100美元收入的22%，其中包括两个工薪阶层。
然后，想想今天759,500美元的中等价位房屋的付款。每月还款额翻了一番，达到4,000美元，利率为6.9%。
现在，抵押贷款吞噬了六年内增长36%的148,500美元收入的32%。
那么，怎样才能将这种支付负担恢复到冠状病毒前的水平呢？
利率将不得不降至3.5%。收入需要激增50%。否则价格需要下降33%。或者三者的某种组合。
缺乏负担能力是今年加州房屋销售量比2018年减少三分之一的原因。
我们是怎么走到这一步的？
请记住，在疫情期间，住房市场被几件事颠覆了：对更大居住空间的需求、低于3%的抵押贷款利率和提高收入的刺激支票。
现在让我们来看看截至10月份的6年房价升值与截至2023年的6年人均收入增长的对比。
在这10个加州城市中，有8个城市的房价涨幅超过了收入涨幅。以下是他们的差距排名：
贝克斯菲尔德：房屋价值增长63%，而收入增长29%。
内陆帝国：65%的房屋增长vs 37%的收入增长。
圣地亚哥：房产增长66%，收入增长39%。
弗雷斯诺：房价上涨60%，收入增长33%。
文图拉县：房屋增长51%，收入增长36%。
洛杉矶- oc: 50%的房屋收益vs 39%的收入增长。
萨克拉门托：住房增长46%，收入增长35%。
斯托克顿：房价上涨50%，收入增长45%。
在加州的两个大都市，收入超过了房价……
圣何塞：34%的房价涨幅超过54%的收入增幅。
旧金山：26%的房价涨幅超过46%的收入增幅。
一线希望
对购房者来说，有一点好消息：升值正在降温。
在截至去年10月的12个月里，10个城市中除了一个城市外，其他城市的房价涨幅都明显低于此前5年的涨幅。
圣地亚哥的房价最冷，去年上涨了3.2%，低于2018年至2023年9.9%的年平均涨幅。这是一个6.7个百分点的冷却时间。
圣何塞是唯一一个没有贬值的地方。其5.1%的年增长率略高于2018-23年5%的年增长率。
以下是ICE计算出的其他9个城市的表现，按升值幅度排名……
内陆帝国：年增长率为3.5%，而2018-23年度平均年增长率为9.8%，下降6.3个百分点。
萨克拉门托：年增长1.7%，2018-23赛季年增长7.5%，下降5.8个百分点。
贝克斯菲尔德：同比上涨4.1%，2018-23年度同比上涨9.4%，下跌5.3个百分点。
斯托克顿：年涨幅2.9%，2018-23年度年涨幅7.9%，下跌5点。
文图拉县：同比增长3.3%，2018-23年度同比增长7.9%，下降4.7个点。
弗雷斯诺：年涨幅4.2%，2018-23年度年涨幅8.9%，下跌4.7点。
洛杉矶-奥兰治县：年涨幅3.9%，比2018-23年度的年涨幅7.7%低3.7个百分点。
旧金山：年涨幅1.3%，2018-23年度年涨幅4.4%，下跌3.1点。
但较小的房价涨幅绝不是解决问题的办法，因为“负担能力”实际上意味着降低房价。
乔纳森·兰斯纳（Jonathan Lansner）是南加州新闻集团的商业专栏作家。您可以通过jlansner@scng.com与他联系
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