在一栋不起眼的出租大楼里，一间不起眼的工作室充分说明了2023年纽约的租金监管法律。这套公寓位于默里山(Murray Hill)，自20世纪70年代初以来一直由同一名欧洲移民居住。租金稳定了几十年，租户的租金从1984年的300美元逐渐上涨到2021年4月因COVID去世时的890美元。
两年多过去了，这套公寓依然空无一人。尽管曼哈顿的租金价格达到了历史新高——成千上万的移民争先恐后地寻找住所——但房东不会花数千美元让这套公寓适合居住。
2019年颁布的新住房法限制了房东从翻修租金管制公寓中获得的补偿——即使前房客已经在那里住了半个世纪。因此，这个工作室是纽约估计有4万套“鬼屋”中的一套——在这个城市最紧张的住房市场之一，房东们留下了空置的房子。
没有什么权利比纽约市大约100万套租金控制和稳定的公寓更神圣——或更有争议。但是，如果城市住房契约不仅被美国最高法院认定为不合理，而且违宪，那该怎么办?
这就是房东们所关注的情况，他们支持一系列诉讼，旨在将租金规定的命运提交给最高法院。现在，在经过下级法官的缓慢审理后，最高法院最早可能会在今年秋天决定他们是否会接受一个终止纽约租金稳定的案件。
尽管雄心勃勃，但将重点放在最高法院在战略和时机上都是合理的。罗伊诉韦德案(Roe v. Wade)和平权行动案(Affirmative Action)的结局表明，这个保守派倾向强烈的法院愿意推翻即使是最神圣的案件。在这些先例的鼓舞下，原告认为他们有一个千载难逢的机会，让法院制定堕胎和大学录取方面的规定。
“我们并不是说政府没有权利监管行业，也不是说我们取得了胜利……杰伊·马丁是社区住房改善计划的执行主任，该计划是一个代表4000名业主的非营利组织，正在帮助他们走上最高法院。“但根据宪法，受监管的企业必须得到公平的补偿。”
通过法院废除租金限制的努力并不新鲜:例如，2012年，哈蒙诉金梅尔案(Harmon v Kimmel)将租金管制视为任意适用，也侵犯了房东的正当法律程序权利。最高法院拒绝审理此案，这让当时的活动人士和租房者松了一口气。
近十年过去了，在一个非常不同的政治格局和一个非常不同的最高法院中，争取进入最高法院的努力重新获得了动力。特朗普时代对布雷特·卡瓦诺、尼尔·戈萨奇和艾米·科尼·巴雷特的任命创造了近一个世纪以来最保守的法院。根据圣路易斯华盛顿大学教授李·爱泼斯坦(Lee Epstein)和密歇根大学教授凯文·奎因(kevin Quinn)汇编的统计数据，在2021年任期内，所有案件中约有62%的结果是右倾裁决。
取缔堕胎和平权法案显然是保守派最引人注目的决定。但最近有关宗教自由和湿地监管的裁决表明，法官们的亲商情绪也达到了前所未有的水平。最高法院在6月份做出的限制环保署执行《清洁水法》的裁决，尤其值得注意的是它捍卫了业主的权利。
房东的权利——以及在没有得到应有补偿的情况下征用房产的潜在违法行为——是目前最高法院推动的核心问题。这项努力始于2019年的《住房稳定和租户保护法》(Housing Stability and Tenant Protection Act)，该法案是由同一家左倾的州立法机构颁布的，该立法机构还通过了纽约州备受诟病的刑事司法改革法。
在2019年之前，房东可以根据需要花钱翻新空置单元，并使其符合法律规定。然后，这些支出可以通过每月增加的方式转嫁给新租户，在某些情况下，这导致公寓不再符合租金管制的条件。
然而，2019年之后，房东可能只能收回前1.5万美元的装修费用，而新租户每月最多只能增加89美元。2019年的改革带来了更多的变化，比如一旦公寓达到每月2744美元的门槛，就不再允许“放松管制”。
结果是:成千上万的空置公寓，空置比投资升级更便宜，房东说，升级的成本是不可能收回的。
早在2018年宣布退休后，中间派大法官安东尼·肯尼迪就表示，他觉得围绕堕胎和LGBT权利等两极分化话题的某些决定不会因为他的继任者而被推翻。就像肯尼迪一样，蓝州的城市居民对房租管制的威胁也同样漠不关心。就像之前的堕胎和平权行动一样，几十年来受到法律保护的廉价住房感觉像是一种进步的权利，太大而不能失败。
与此同时，最高法院可能会考虑在几个月内拆除我们所知道的纽约市的住房。而且不仅仅是在纽约:联邦政府的罢工最终会影响到全国的城市——尤其是洛杉矶和旧金山，在那里几乎所有的租赁单位都受到某种形式的控制。不过，房东们已经明确了他们的动机。正因为如此，社会活动者们发出的“如果法院推翻租赁费规定，就会感到震惊和恐惧”的呼声很可能会被置之不理。
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