作为Bankrate的高级撰稿人，我花费大量时间深入研究房屋净值相关话题。最近，这方面有很多值得关注的内容。
根据哈佛大学住房研究联合中心(JCHS)的数据，2024年第四季度，由于房屋价值自2019年以来上涨60%，房主平均拥有的房屋净值达到惊人的35万亿美元。这意味着每位房主平均拥有约40万美元净值，这是我们见过的最高净值水平之一。
表面上看，这似乎是件好事。但并非所有人都能体验到这种历史性的房屋净值增长——尤其是少数族裔房主。”只有一小部分黑人成年人拥有房屋净值，而且即使有，他们的净值通常也较低，因为他们的房屋估值更低，”全国社区再投资联盟(NCRC)研究高级主任杰森·理查森说。
此外，美联储银行研究发现，黑人房主在利用房屋净值贷款时也面临更大困难，贷款被拒率是白人房主的两倍。
为什么在积累和获取房屋净值方面存在种族差异？为什么这种差异持续存在？
房屋净值——房屋价值减去未偿还贷款——不仅仅是一个数字。它可能决定一个人能否支付大学学费、进行重要装修、创业或度过危机。但要积累净值，首先需要拥有住房。虽然2023年(有数据可查的最新年份)是西班牙裔和黑人住房拥有率增长的标志性年份，但黑人和白人家庭及其净值份额之间仍然存在持续且显著的差距。”大约25个百分点的差距已经持续了约120年没有变化，”理查森说。
这种差异从购房第一天就开始了。更高的首付——购房时自付的金额——会增加买家的净值份额。NCRC研究显示，2023年，当普通白人购房者购买价值超过45万美元的房屋时，他们在成交时获得了超过13万美元的净值(反映他们投入的现金金额)。相比之下，西班牙裔约为8.6万美元，黑人仅为6.9万美元。一些黑人和西班牙裔家庭甚至难以支付3-3.5%的最低首付。
JCHS高级研究助理亚历山大·赫尔曼表示，如今创纪录的房价导致”首次购房者需要援助的情况大幅增长”。然而，一些首次购房者拥有其他人没有的资源。”白人家庭往往能够获得”父母银行”的支持，而黑人和西班牙裔家庭则不一定有这种渠道。”
在疫情之前，黑人和西班牙裔家庭在积累财富方面取得了显著进展，增长速度超过白人家庭。但”尽管增长更快，黑人和西班牙裔家庭的起点更低，”全美房地产经纪人协会高级经济学家兼房地产研究主任纳迪亚·埃万杰卢指出。”就像两个赛跑者。即使一个人跑得更快，如果他们起跑位置更靠后，仍然可能落后更多。”
而在过去几年里，情况确实如此。2019年至2022年间，白人家庭的工资收入显著增长，而黑人和西班牙裔家庭的收入几乎持平。到2022年，典型白人家庭的总财富约为28.5万美元，是西班牙裔家庭(6.16万美元)的四倍多，是黑人家庭(4.49万美元)的六倍多。
Bankrate《2025年住房负担能力研究》发现，考虑到现在需要六位数的薪水——近11.7万美元——才能负担得起一套典型的独栋住宅，比仅仅五年前高出50%，这种差距尤其令人担忧。埃万杰卢说：”很明显，他们中很少有人能负担得起中等价位的房屋。”不仅工资停滞不前、房价高企，持续的高抵押贷款利率也使许多黑人和西班牙裔家庭无力购房。如果无法拥有住房，当然也就无法积累房屋净值。
经济因素并不是阻碍有色人种建立和受益于住房所有权的唯一障碍——偏见和歧视也起着作用。尽管红线歧视等做法现在是非法的，但它们的影响以更微妙但仍然有害的方式持续存在。
“我们进行了许多配对测试，让两个潜在购房者向贷款机构咨询信息，”理查森说。”白人申请者通常会被邀请进入贷款官员的办公室，并获得他们想要的所有信息。而同一家贷款机构会将黑人或西班牙裔借款人引导至他们的网站。这是贷款机构劝阻申请人甚至不提交申请的一个例子。”
当有色人种申请人提交申请时，即使他们有相似的信用评分、收入，并申请相同类型的贷款，他们更有可能被拒绝。根据明尼阿波利斯联邦储备银行的研究，贷款机构给出的拒绝理由，如就业历史或信用历史，并不能完全解释种族差距。
“抵押贷款被拒只是申请过程的一部分，”理查森说。”贷款要么被批准，要么被拒绝，要么成为所谓的”流失”，这意味着贷款由于其他原因未能完成。”
即使他们建立了良好的净值，对一些房主来说，动用他们辛苦赚来的房屋净值也并不容易。费城联邦储备银行的一项研究发现，2018年至2021年间，黑人申请房屋净值信贷额度(HELOC)的拒绝率为62%，几乎是白人房主(32%)的两倍。西班牙裔房主也经历了明显更高的拒绝率。在这四年期间，黑人和西班牙裔房主错过了通过HELOC、房屋净值贷款和现金再融资提取总计超过40亿美元被锁定的净值的机会。
“房屋净值贷款主要由银行和信用合作社主导，它们往往是更为保守的贷款机构，”理查森说。”看到房屋净值贷款拒绝率超过50%并不罕见。”
准确评估房屋价值是确定你拥有多少净值——以及你能借多少钱的关键部分。不幸的是，房屋评估中存在种族差距。华盛顿大学魏登鲍姆经济、政府和公共政策中心的最新研究表明，白人社区的房屋评估价值是少数族裔社区房屋的两倍，即使这些房屋相似且具有相当的便利设施。
“当房屋被系统性低估时，家庭拥有的净值就较少，无法用于积累财富、传给后代或利用经济机会，”理查森说。”这形成了一个循环，历史上的歧视导致当前的差距，进而限制通过住房所有权建立未来财富的机会。”
相反，布鲁金斯学会的一份报告显示，在以黑人为主的社区，房屋高估也是一个真实存在的现象——这可能导致房价不切实际地上涨，并在以后导致崩盘，可能使房主陷入负资产。布鲁金斯研究发现，”总体而言，与没有种族偏见的情况相比，黑人占多数的社区中有10%的评估价值偏离合同价格。”
这些障碍之所以成为紧迫问题，原因在于：房屋净值是有史以来前所未有的比例的黑人和西班牙裔家庭的主要财富来源。
1992年，这些群体的财富中只有约三分之一——黑人财富的38%，西班牙裔财富的33%——集中在住房所有权上。快进到2022年：房屋净值现在占西班牙裔和黑人家庭财富的近一半(分别为45%和44%)。不仅退休账户或商业资产等其他资产的价值对黑人和西班牙裔来说远低于白人，而且他们拥有的份额也更小——或者根本没有这些资产。
相比之下，根据NCRC的数据，2022年房屋净值约占白人家庭净资产的19%，与2013年的比例大致相同。
由于多样化对于降低风险很重要，把所有鸡蛋放在一个篮子里可能是危险的。”本质上，你有一个场景，许多[有色人种]人房产富有但资产贫乏，”迪恩说。”这意味着，考虑到过去十年对房屋净值的依赖，下一次经济衰退或房地产崩盘可能对黑人家庭的财富造成特别毁灭性的打击。”
这就是为什么通过房屋净值贷款或HELOC利用净值的能力至关重要，对年长的黑人房主来说更是如此。”如果没有足够的流动资产或无法动用净值，年长的黑人房主可能难以支付许多开支，”城市研究所高级研究助理林娜·朱说。”状况不佳的房产可能需要在某个时候进行大修。这些房产可能缺乏无障碍设施，特别是对残疾家庭而言。无法动用房屋净值降低了他们维持住房稳定的能力，并在晚年进一步加剧了种族财富差距。”
房屋净值仍然是建立财务安全的最有力工具之一，但只有在每个人都有公平机会时它才有效。而现在，太多黑人和西班牙裔没有这种机会。
诚然，正如赫尔曼所说，”当前的购房市场对任何人都没有好处。”但”除非情况有所改善，否则几乎没有理由认为你会看到有意义的进展，无论是在增加有色人种家庭的住房拥有率方面，还是在持续缩小这些巨大且持续的财富差距方面。”
那么，我们如何改善这种情况？如果我们希望房屋净值成为每个人实现财务稳定的真正途径，我们必须解决阻碍有色人种家庭充分参与住房所有权的障碍，如收入不平等、评估偏见和贷款拒绝。这可以通过扩大高薪工作的机会、增加对首付援助的支持以及加强公平贷款执法来实现。提高金融知识和教育也至关重要，因为一些房主可能对房屋净值有误解，不完全了解他们积累的净值或如何动用它。
房主总共35万亿美元的净值是一个惊人的数字。但如果对整个社区来说它仍然只是一个纸面数字——或者如果他们完全被排除在这个等式之外——那么这个数字就没有多大意义。
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