编者按：近期，韩国房地产市场在政策调控下呈现出明显的“冰火两重天”态势。随着10月15日房地产新政的出台，首尔及京畿道部分区域被划为调控区，公寓交易量应声骤降，而办公公寓（officetel）却异军突起，交易量逆势增长超30%。这一现象背后，既反映了投资需求在严控下的转移，也揭示了市场对混合用途房产的持续青睐。在当前全球经济波动与利率变化的大环境下，此类资产的敏感性尤为突出。本文将深入解析数据背后的市场逻辑，为关注海外房产或投资趋势的读者提供一份清晰的参考。
自10月15日房地产措施宣布将首尔全境及京畿道12个地区划为调控区域（调整目标区域·投机过热地区）和土地交易许可区以来，办公公寓的交易量增长了30%以上。
根据房地产平台Zigbang于15日发布的数据，首尔公寓销售交易量在10月15日措施实施前的46天（8月31日至10月15日）为14,038套，而在实施后的46天（10月16日至11月30日）降至5,367套，降幅约62%。相比之下，同期办公公寓交易量增长了32%，从措施前的1,001套增至措施后的1,322套。
公寓交易量暴跌，是由于措施实施前已加强的贷款规定，加上10月15日措施中土地交易许可区的扩大和调控区域的指定，限制了投资性购买，仅剩实际需求交易。相反，由于调控重点仍集中在公寓上，办公公寓的需求似乎得以维持。
办公公寓交易增长率在铜雀区（233%）、西大门区（120%）及芦原区·城北区（100%）尤为显著。实际交易量集中在主要商务区和办公公寓密集的中心区域，如江南区（128套）、永登浦区（122套）、麻浦区（119套）和松坡区（117套）。
措施实施后，按专用面积划分的办公公寓交易比例仍以中小型为主：40平方米以下（77%）和40-60平方米（13%）。较大面积的占比分别为6%（60-85平方米）和4%（85平方米以上）。
首尔办公公寓的平均交易价格变化不大，从措施前的3.3397亿韩元升至措施后的3.3865亿韩元。中位价格也略有调整，同期从2.19亿韩元降至2.1亿韩元。Zigbang分析认为，交易量的增长并非集中在特定高价区域，而是均匀分布在相对可及的价格区间。
Zigbang大数据实验室负责人金恩善表示：“办公公寓因兼具居住和租赁投资目的，对利率水平、租赁市场趋势、贷款环境等外部变量非常敏感。”她补充道：“近期的交易增长可能是短期波动，也可能是市场趋势转变的早期迹象，需要进一步观察以确定趋势。”
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