想象一下，在2019年11月，你看了一个水晶球，并预见了一场两年后我们仍在努力应对的全球流行病。那时你是否认为现在是买卖房子的好时机?
你可能会认为，经济混乱和对海外游客关闭边境对房地产市场来说是坏消息，因此这将是一个出售的好时机。
毕竟在2019年11月，市场相当疲软，房价几乎没有增长。所以，也许你决定在撞车前抢钱，一路笑着去银行。
如果你这么做了，你显然忘记了澳大利亚政治阶层的口头禅——房地产市场绝不能动摇。
因此，两年后的2021年11月，新抵押贷款的价值比两年前高出64%:
从创纪录的低利率到房屋建筑商计划，一系列经济刺激措施推动了抵押贷款的激增:
虽然在新南威尔士州和维多利亚州的封锁期间，新抵押贷款的增长有所放缓，但11月全国范围内的新增抵押贷款增长强劲，增幅为6.9%，其中新南威尔士州和维多利亚州分别为9%和7.9%。
这一切都表明，至少在今年上半年，房价将继续强劲增长。
虽然幸运的是抵押贷款的增长不是在疯狂的水平在2020年中期,当新的抵押贷款的价值比上年上升了160%的水平,当前增长表明年度房地产价格仍将保持上升约15% -20%一段时间:
但幸运的是，我们有更低的利率，对吧?嗯，现在。
正如我上周指出的那样，市场非常期待今年加息(我必须承认，我不那么乐观)。但即便如此，利率的降低并没有像你预期的那样提高人们的负担能力。
在疫情期间，全国平均抵押贷款规模强劲增长。
自2019年11月以来，东部各州的平均新抵押贷款增长了22%至25%，而塔斯马尼亚州则增长了31%:
如此大规模的加息并不足以克服利率下降的影响。
在新南威尔士州，11月的平均抵押贷款为769,459美元，比两年前的情况多出了15.6万美元。
如果你在2019年11月获得了价值613,334美元的30年期抵押贷款，支付4.15%的平均折扣抵押贷款利率，你将每月支付2981美元的还款。
相比之下，如果你在去年11月以3.45%的利率申请了769,459美元的贷款，那么你每月还款额将为3,434美元，比去年多453美元:
这是住房负担能力的问题。谈论低利率是很好的，但如果这个原则增加得太多，以至于抵消了下降的利率，那么你的情况并没有变好。
值得记住的是，利率下降对那些已经有贷款的人帮助最大。
那些10年前在悉尼申请贷款的人绝对受益于利率的下降——他们的还款少了约1000美元——而房价的上涨意味着新来者的生活也不那么富裕了:
至关重要的是，那些在过去两年里贷款的人将不会从利率下降中受益——这是他们所能得到的最低水平。
对于首次购房者来说，这个消息还不算太坏。
抵押贷款规模的增长主要来自于那些可能卖掉自己的房子并购买新房子的人:
但即使在这里，自2019年11月以来，新南威尔士州首次购房者的平均抵押贷款也上涨了16%(82362美元)。这意味着，与两年前申请贷款的首次购房者相比，他们平均每月要多支付173美元。
记住，那是额外的173美元。新南威尔士州首套房贷款的平均月还款额为2557美元(按3.45%的折扣率计算)，约合每年3.1万美元。
所以，是的，低利率比高利率更能让人们负担得起。但这些低利率和财政措施反过来又会推高房价，从而影响抵押贷款规模。
对于新购房者来说，他们似乎总是会受到打击。
