【编者按】在房贷利率高企、购房压力倍增的当下，一则来自白宫的重磅消息瞬间点燃市场。特朗普总统突然下令购买巨额抵押贷款债券，试图为房市“降温降压”。这一政策闪电战不仅让房贷机构股价集体狂飙，更引发全民热议：这是否意味着房贷利率拐点将至？普通购房者能否真正受益？背后又隐藏着哪些资本博弈？本文带你穿透市场喧嚣，剖析政策背后的机遇与悬念。
抵押贷款机构股价周五集体飙升，此前美国总统特朗普指示“相关代表”购买抵押贷款债券，试图为购房者降低利率。
特朗普周四在社交媒体发帖称，已要求未具名的买家——不清楚是指财政部、房利美、房地美还是其他机构——购买2000亿美元的抵押贷款债券。他表示，此举将同时压低利率和月供，让更多人负担得起住房。
联邦住房金融局局长比尔·普尔特随后发文称“正在推进”。特朗普解释推动此政策是因为房利美和房地美——这两家政府赞助企业从银行、信用合作社和其他原始贷款机构收购抵押贷款——目前坐拥大量现金。
抵押贷款机构Rocket Companies股价暴涨超9%，创下2021年以来盘中新高。UWM Holdings飙升逾13%，创2023年以来最佳单日表现。贷款机构PennyMac涨幅超过6%。
聚焦人工智能的贷款机构Better Home & Finance上涨超6%。房地产电商平台Opendoor Technologies——近年来的网红概念股——猛涨逾13%。
华尔街早已预期特朗普政府将采取行动压制抵押贷款利率。但分析师现在疑惑的是：这对消费者实际影响有多大？对贷款类股票意味着什么？
“我们认为这是总统命令联邦住房金融局局长比尔·普尔特，迫使房利美和房地美购买2000亿美元自家抵押贷款支持证券以降低利率，”TD Cowen分析师贾雷特·塞伯格在客户报告中写道，“这并不意外。”
TD Cowen预测美国10年期国债收益率将在2026年降至3.5%，较周五的4.17%明显下降。这将给30年期固定抵押贷款利率带来下行压力，可能从目前的6.2%降至约5.25%。
若2000亿美元购买计划快速落地，TD Cowen称抵押贷款利率年底可能逼近5%。
但Wolfe Research分析师托宾·马库斯指出，2000亿美元的购买规模小于该机构先前预期。对房地产市场的影响可能“积极但相当有限”。
美国银行分析师拉夫·贾德罗西奇表示，降低抵押贷款利率将为挣扎于高利率的购房者带来喘息空间。他估算，利率每下降0.25个百分点，40万美元30年期固定贷款的月供最多可减少70美元。
摩根士丹利分析师杰弗里·阿德尔森认为，若抵押贷款利率下行，UWM和Rocket的表现将更接近其乐观预测。巴克莱分析师特里·马指出，PennyMac和UWM为该领域投资者提供了最佳风险回报比，并强调Rocket相对较高的估值倍数可能构成阻力。
“从盈利角度看，业务规模敏感型公司显然是最大受益者，前提是这些举措能实质性刺激再融资和购房贷款活动，”马在客户报告中写道。
分析师还质疑特朗普的计划是否会打乱房地美和房利美潜在的首次公开募股。普尔特周四告诉CNBC，特朗普可能在未来一两个月内就IPO做出决定——两家政府赞助企业目前处于联邦政府托管控制之下。
“我们始终认为，交易推进之路将比去年大选后狂欢中部分投资者预期的更缓慢、更复杂，”Wolfe的马库斯表示。
抵押债券购买是“白宫住房政策工具箱中最重大、最明显的需求端工具，”马库斯指出，“鉴于市场初步反应并未呈现爆发式增长，在我们看来，白宫似乎仍未找到解决住房问题乃至更广泛的‘可负担性’难题的终极方案。”
