问:我今年76岁，我妻子58岁。我完全拥有我们的房子，我死后她将通过生前信托继承这所房子。从资本收益的角度来看，维持现状对她有利吗?还是我应该现在就把她加进来?我想的是，当她继承房子时，房子的估值会上升，这样如果她卖掉房子，她的资本利得税会降到最低。
A:听起来你有一个遗产计划。这是一件好事。听起来就像你请了一位律师为你创建了一个生活信托，来保管你的房子和其他资产。
我们只是不知道你为什么要在这个时候改变设置。特别是，如果你在设立生前信托时已经结婚。我们很想知道从那以后发生了什么变化，让你有不同的想法。
我们怀疑你拥有自己的房子已经有一段时间了——也许甚至在你结婚之前。你没有提供任何理由为什么你想把你妻子的名字写在房子的产权上。所以，让我们来分析一些选择和机会。
根据现行的联邦税法，当你去世时，你的妻子将以更高的比例得到房子。这意味着，如果你以10万美元的价格购买了一套房子，在你去世那天它的价值是100万美元，你的妻子将以这个估值继承这套房子。
如果你的妻子在你去世前后卖掉了房子，通常是在一年内，她不用为出售房子支付联邦税。那是因为她继承了房产，并以同样的100万美元的价格出售了房产。
这是你的主要住处吗?美国国税局(Internal Revenue Service)允许房主出售他们的主要住房，并免征联邦所得税最高25万美元的利润。当然，也有你必须遵守的规则:你必须在过去五年里在这栋房子里住了两年，而且每24个月只能使用一次豁免。已婚夫妇可以免除50万美元的联邦所得税。
因此，如果你以10万美元的价格购买了房子，现在房子价值25万美元，你决定今天出售，你可以免除联邦所得税。
你在想你死后会发生什么吗?也许你会想象，通过把你的妻子放在房子的所有权上，她会在你死后自动成为你房子的主人，而不需要付钱给律师进行遗嘱认证。你可能是对的，但你可能仍然需要雇一个人来准备契约，让你的妻子获得房子的所有权。你现在支付的费用可能和她以后支付的费用差不多。
除非你清楚地知道为什么你想让你的妻子继承遗产，否则你可以和帮助你准备生活信托的遗产律师讨论这个问题。记住，每个决定都有利弊，在你决定继续前进之前，你要检查所有的选择。
(Ilyce Glink是《首次购房者应问的100个问题》(第4版)的作者。她也是财务健康技术公司Best Money Moves的首席执行官。塞缪尔·塔姆金(Samuel J. Tamkin)是芝加哥的一名房地产律师。通过伊莱斯的网站ThinkGlink.com联系她和山姆。)
