一年多前，规划和住房部长约翰·凯里（John Carey）接手了该州最棘手的职位之一。
随着人口激增，住房存量不足，房价失控，建筑公司以惊人的速度倒闭，房屋未完工数年，创纪录的高租金和低空置率，以及在一场众所周知的住房危机中无家可归者翻倍，凯里令人厌恶地宣布，他正在“竭尽全力”寻求为每个西澳大利亚人提供栖身之所。
《今日》分析了部长的每一项政策声明，并咨询了行业专家，以找出哪些政策有效，哪些政策无效，以及应该采取哪些其他措施。
Keystart
当凯里于2023年7月上任时，他将国有银行Keystart发放的贷款利率降至7.85%。
战略地产集团董事总经理特伦特·弗莱肯斯说，如果比四大银行更便宜的Keystart真的想帮助年轻人进入市场，它就不会收取全国最高的利率。
他说：“这是显而易见的：停止从年轻的抵押贷款持有者身上获利，降低利率，与四大银行竞争。”
“如果Keystart董事会坐在桌子旁，想知道为什么没有人再用他们的产品了，那是因为它太贵了。”
UDIA西澳负责人坦尼娅·斯坦贝克（Tanya Steinbeck）也有同样的看法，她说，高房价对许多潜在买家来说是一个障碍。但她对7月份提高房地产价格和Keystart贷款资格的收入门槛表示欢迎。
“现在的门槛更多地反映了当前的市场环境。UDIA WA将继续鼓励通过Keystart提供创新的产品和支持，例如提供更多样化的共享股权贷款选择，以及更有竞争力的利率。”
Keystart新推出的Urban Connect Plus贷款产品，允许获得批准的买家获得贷款，以支持开发商购买期房的押金，这是朝着正确方向迈出的一步，但由于公寓对开发商来说在财务上基本上是不可行的，除了在较富裕的郊区。
社会住房
在2021年的人口普查中，西澳是该国的露宿者之都，根据西澳庇护所的数据，这些数字正在变得更糟。
由于脆弱的西澳大利亚人在生活成本危机中苦苦挣扎，州政府已向住房和无家可归者措施投入了创纪录的32亿美元，并重新呼吁建筑商帮助建造4000套社会住房。
自2021-2022年以来，已经增加了2500个社会住房，全州的等待名单为20,331个。平均等待时间为150周，或近三年，而去年为136周。
在上周末举行的西澳自由党会议上，党魁利比?梅塔姆（Libby Mettam）表示，工党在执政的头七年里，平均每月只交付1.3套新的社会住房，而人口却增长了数十万。
“他们在社会住房上的支出几乎比其他所有州都少，”她说。
然而，这与4月份提交给议会的数据相矛盾，当时西南议会议员杰基·贾维斯（Jackie Jarvis）表示，政府平均每月向社会保障房系统增加约75套，平均每月完成50套翻新。
弗莱肯斯说，如果连续几届政府没有把所有繁重的工作都交给私人租赁市场，国家就不会处于这种境地。
他表示：“与5年前相比，现在西澳纳税人要多花50%的钱来解决这个问题。”
他补充说，大多数建筑商都不愿与政府合作，因为许多建筑商因无法履行合同而破产。
凯里表示，鉴于该州正在应对紧张的建筑市场，提供2500套新的社会住房是一个“重大胜利”。
土地供应
邦政府已经在詹达科特-特里比、北巴拉朱拉、埃格林顿和卡纳普开辟了数百公顷的土地，用于新建住宅区，希望能提供1.5万套新住宅和数百套新的社会住房。
凯里说，虽然政府称自己支持高密度，但在住房危机期间，遏制城市扩张并不是优先考虑的问题。
斯坦贝克说，西澳州在住宅开发用地供应方面面临重大挑战，尤其是在住房需求上升的情况下。
她说：“最近的趋势表明，绿地市场的库存水平正在迅速耗尽，现有库存目前处于极低水平，这给空置地价带来了上行压力。”
住房多样性管道
8月，州政府投入1700万美元扩大其住房多样性管道计划，允许开发商在政府拥有的“懒人土地”上提出交付新房的地点。政府希望允许建造1700套新公寓。
反对党住房事务发言人史蒂夫·马丁（Steve Martin）声称，该政策已经岌岌可危。
他说：“业界都知道这个计划是无用的，在HDP计划下的12个原定开发地点中，只有一个真正得到了进展。”
然而，弗莱肯斯说，这条管道是州政府千方百计增加供应的一个很好的例子。
他说：“在市场允许的范围内，这些项目至少提供了每一个机会，以挤出更多的住房供应机会，而不是直接由DevelopmentWA创造。”
凯里说，珀斯显然需要更多的中高密度填充物。
他说：“我已经明确表示，我想要更多填充的、中等到高密度的项目，但现实是，鉴于目前市场失灵，在更负担得起的、中等到高密度的项目方面，国家必须发挥更大的作用来促进这一点。”
“这不是自由党兜售的阴谋，我们只是想要西部郊区的人口密度。现实情况是，这是唯一可行的地方，因为土地价值高，而且位置优越。”
减少繁文缛节
州政府一直在减少繁文缛节，并通过一系列措施与地方政府争夺规划决策的权力，其中包括为大珀斯地区超过2000万澳元的项目引入永久性重要发展途径。
弗莱肯斯称赞此举有助于大型项目最大限度地减少繁文缛节，避免邻避和激进的委员会。
他续说：“提高发展谘询委员会委员的质素及申请资格的范围，可为发展商提供更大的把握，避免地方政府的无能。”
但是，去年，当邦政府在计划实施中密度法规仅20天后就放弃了该法规时，政策发生了逆转。
它将鼓励填充式开发，并要求更多的树木和花园，更有吸引力的街景，以及设计更大的房间、更好的通风和自然光的住宅。
它的推迟引发了人们对珀斯城市边缘地区大量无树住宅区的担忧。
然而，此举被房地产游说团体UDIA和property Council称赞为住房负担能力的胜利，它们曾呼吁政府删除或修改该法规。
弗莱肯斯对这一决定表示赞赏，并表示该法规将对供应产生负面影响，并导致住房成本上升。
8000万美元的基础设施发展基金提供资金援助，以解决与连接水、电和污水处理基础设施有关的前期费用，这些费用在其他方面限制了发展并影响了填充住房项目的可行性。
财政部长Rita Saffioti表示，自该基金成立以来，州政府已经支持了79个公寓项目，交付了5400套新公寓。
更进一步
今日分析了以下政策的百分之一；它们名义上有助于增加住房供应。
这些措施包括向Airbnb的业主提供1万美元的奖励，鼓励他们将房产出租给长期租户，并提供5000美元的奖励，将空置房产改造成长期租赁住房。
西澳的房主也可以在后院建造祖母公寓，而无需与冗长的议会审批程序作斗争。
斯坦贝克说，祖母公寓的豁免是一个很好的倡议，并导致人们在他们的院子里建造祖母公寓的显著吸收。
她说：“这是一个很好的例子，说明消除不必要的繁文缛节可以为西澳大利亚人提供更多的住房选择。”
凯里表示，透过奖励计划，共有316个物业重新投放市场。
他说：“反对派说这不会起作用，但归根结底，这是这些措施的累积效应，我们不应该嘲笑这些努力，因为这是让家庭有了家。”
人们普遍呼吁州政府免除首次购房者和小户型购房者的印花税。
梅塔姆将在下次选举中采取该党的政策，将印花税豁免门槛提高到55万美元，并为不超过70万美元的房屋提供优惠。
她说：“印花税是一种无益的税，它阻止人们购买和出售住房。”
也有业内人士呼吁取消外国买家附加费，以启动公寓开发。
Limnios Property Group董事总经理詹姆斯?Limnios表示，这是一种简单但有效的提振公寓的方法。
他说：“目前的数据显示，海外买家只占珀斯住宅销售额的1%左右，西澳州的预算文件显示，外国买家附加费每年能带来约3000万澳元的收入，这在整个州预算中是微不足道的。”
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，政府政策可能会改变房价。
她说：“放松规划控制可以降低住房成本，而把更多钱放在人们手中的政策可能会增加住房成本。”
“首次购房者激励措施在吸引更多首次购房者进入市场方面尤其成功，但正如生产力委员会（Productivity Commission）的一份报告所显示的那样，它也推高了较便宜价位的房价。”
凯里说，没有什么灵丹妙药可以解决前所未有的住房挑战。
他说：“我们采取的所有措施都显示出有希望的迹象。”
“我们看到了六年来最高的房屋完工数量（17,659），这是自2022年12月季度以来开工最多的一个季度，最重要的是，我们现在看到了租赁市场的萌芽，空置率从0.6%上升到1.6%。
“所以这些让我相信，这些措施作为累积效应正在产生影响。”
凯里拒绝透露他将在下次选举中采取何种政策措施。
他说：“在任何时候，我们都不能划清界限，说‘我们完了’。”
